Kto odpowiada za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej?
Zgodnie z ustawą o własności lokali to Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej jest odpowiedzialny za wszelkie ruchy finansowe wspólnoty i zaciągane przez nią kredyty po akceptacji w formie uchwały przez właścicieli nieruchomości. Bardzo często Zarząd wybrany uchwałą przez właścicieli stanowią osoby fizyczne, które nieświadomie lub poprzez swoją niewiedzę mogą doprowadzić do katastrofy własną nieruchomość. Niejednokrotnie to zarządca namawia Zarząd do zaciągania kredytów, aby sfinansować remonty budynku.
Historia pewnego rocznego zebrania właścicieli.
Na początku marca zostałem zaproszony przez moich znajomych na roczne spotkanie wspólnoty mieszkaniowej, na którym po zapoznaniu się z wydatkami WM, zaciągniętymi kredytami i zobowiązaniami wobec podwykonawców złowrogo przepowiedziałem szybką klęskę podjętych decyzji finansowych. Dokonałem analizy zawyżonych prawie dwukrotnie kosztów wykonanych prac remontowych i barku przeprowadzania konkursów ofert na prace budowlane w celu weryfikacji z innymi wykonawcami. Niestety nie znalazłem podatnego gruntu do działania w sytuacji kryzysowej ponieważ właściciele wyprosili mnie z zebrania twierdząc, że jak mnie nie było zebrania były spokojniejsze. Niestety nie doceniłem wyremontowanej klatki schodowej, ocieplonych ścian, wymienionych okien i drzwi na klatce schodowej itp.
Kredyt zaciągnięty przez wspólnotę mieszkaniową za namową zarządcy.
Niestety nikt nie chciał słuchać, że WM zaciągnęła na ten cel kredyt na 20 lat. Niestety nie każdy zauważył, że kredyt będzie spłacał z własnych pieniędzy. Sytuacja była tym bardziej trudna iż budynek liczy jedynie osiem lokali. Co oznacza, że każdy ze współwłaścicieli zadłużył się na 20 lat. Oznacza to, że każdy właściciel lokalu poza opłatami eksploatacyjnym wpłaca fundusz remontowy oraz spłaca około 100 zł/m-c ratę kredytową. Powinni też spłacać około 20 zł/m-c zobowiązania względem podwykonawców. Nietrudno zauważyć, że miesięczny koszt utrzymania mieszkania o pow. 57 m2 wzrósł z 590 zł do 710 zł. Obecnie właściciele wpłacają jedynie 690 zł/m-c spłacając jedynie kredyt bo podwykonawcy nie upominają się o swoje należności.
Gdzie tkwi niebezpieczeństwo?
Budynek, o którym mowa oprócz trzech lokali zamieszkują emeryci i opłata miesięczna powoduje, że część z nich nie jest w stanie finansowo wytrzymać obciążenia budżetu domowego i nie spłaca regularnie zadłużenia swojego lokalu. Oznacza to, że wspólnota składająca się jedynie z ośmiu lokali natychmiast traci płynność finansową. Co to oznacza w sezonie grzewczym nie muszę chyba wyjaśniać.
Przebudzenie?
W połowie listopada znajomi ponownie poprosili abym zerknął na zaproszenie na spotkanie wspólnoty mieszkaniowej w sprawie usunięcia piecyków gazowych i przyłączanie do sieci SPEC. Miałem okazję przejrzeć również zestawienie wydatków i zobowiązań co wprawiło mnie w osłupienie. Zarządca zaproponował rezygnację z piecyków gazowych w momencie kiedy budżet wspólnoty mieszkaniowej pękał w szwach. Budynek ma zaległości z tytułu wpłat dla podwykonawców, spłaca kredyt, a nie wszyscy właściciele regulują swoje zobowiązania względem wspólnoty. Na zebraniu już nie byłem, ale podobno zarządca stwierdził, że rezygnacja z piecyków to jedynie 10.000 zł (1250 zł/osobę). W sezonie grzewczym przy stanie konta 2400 zł moim zdaniem wspólnoty na to nie stać chyba, że miesięczny koszt utrzymania lokalu przez rok wzrośnie o kolejne 100 zł czyli 810 zł. Nie wiem co prawda co na taką podwyżkę powiedzą emeryci.
Titanic
Można rzec, że statek tonie ale muzyka gra do końca. Przecież jak jest miło to nie warto mówić pasażerom o zbliżającej się katastrofie. Planowanie nowych inwestycji przy dramatycznym stanie konta jest delikatnie mówiąc nie na miejscu. Ważne jednak aby udawać, że przyjęty kurs jest prawidłowy. Moim zdaniem pasażerowie Titanica utonęli tylko dlatego, że kapitan zwlekał z wezwaniem pomocy obawiając się śmieszności w mediach. Statek okrzyknięty jako niezatapialny nie powinien pójść na dno podczas pierwszego rejsu. Pięknie wyremontowany budynek będzie tak długo służył mieszkańcom jak długo nie zostanie zajęty przez bank na poczet zobowiązań wspólnoty mieszkaniowej.
Lepiej później niż wcale.
Dobrze, że właściciele zauważyli, że góry lodowe są blisko i postanowili zmienić zarząd. Niestety nie zauważyli, że na niewiele to się zda ponieważ zobowiązania ciążą nie na zarządzie lecz na całej wspólnocie mieszkaniowej. Co zrobić w takiej sytuacji? Może najlepiej pozostawić przy sterach tych samych kapitanów (obecny zarząd i zarządcę) i zobaczyć jak będzie im szło omijanie gór lodowych. Czy warto ratować ludzi, którzy doprowadzili do katastrofy? Moim zdaniem nie. Warto jednak ratować samą nieruchomość, bo to właściciele zapłacą za zobowiązania zaciągnięte przez zarząd.
Rozpaczliwe pływanie w lodowatej wodzie.
Ponieważ właściciele dostali zimny prysznic i dopiero kiedy znaleźli się w zimnej wodzie zrozumieli powagę sytuacji zaczęli rozpaczliwie szukać wyjścia z trudnej sytuacji. Zarządca doradził nadbudowę pietra, którą mieliby sfinansować właściciele ośmiu lokali i sprzedać na wolnym rynku, a w szczególności emeryci. Tego już nawet nie komentuje. Warto jednak nadmienić, że mamy do czynienia z kamienicą i taka nadbudowa wymaga zgody konserwatora zabytków. Czy zdążą przed zimą trudno powiedzieć. Czy SPEC zaczeka na zwrot z inwestycji i zasponsoruje budynek przez zimę? Tego nie wiem.
Co w takiej sytuacji?
Moim zdaniem Zarządca powinien przewidzieć opisaną powyżej sytuację. Nietrudno zauważyć, że przy ośmiu lokalach bardzo łatwo utracić płynność finansową, co narazi wspólnotę na wiele nieprzyjemności. Oczywiście właściciele zapytali go na zebraniu, dlaczego prowadził wszelkie prace remontowe przy tak skromnym budżecie? W odpowiedzi usłyszeli, że była akceptacja zarządu i prace zostały wykonane. Trzeba mu przyznać rację, że jeśli właściciele w uchwale wyrazili zgodę na zaciągnięcie kredytu oznacza to, że powinni być świadomi swoich decyzji. Ja osobiście uważam, że zarządca powinien być odpowiedzialny za doprowadzanie budynku do krachu finansowego ponieważ poza kredytem budynek znacznie obciążają niezapłacone faktury wystawione przez podwykonawców o czym zapewne nie wiedział bank udzielający kredytu. Co z tego, że właściciele zwolnią zarządcę z pracy skoro długi na 20 lat pozostaną, a może natychmiast o swoje upomną się poszczególni podwykonawcy. Ku mojemu zdziwieniu narazie nie upominają się o należne im pieniądze. Prawdopodobnie swoje już na tym budynku zarobili.
Znajomi wtajemniczeni w sytuację postanowili zrezygnować z rejsu Titanikiem i odstąpić swoje bilety komuś innemu jednak jak na razie amatorów nie ma. Niestety trudno o chętnych, którzy chcą kupić mieszkanie z tak wysokim czynszem, kredytem i zaległościami względem podwykonawców.
Miłe jest chyba jednak, że muzyka będzie grała do końca chociaż niektórzy pasażerowie zaczęli się nerwowo rozglądać … szukając tratwy ratunkowej.
Oczywiście wszystkie podane powyżej sytuacje są fikcyjne i nie należy ich wiązać z jakąkolwiek realna nieruchomością.