Ubytki wody technicznej na budynku.

Co to jest woda techniczna?
odczyt wodomierza głównego – odczyt wodomierzy w lokalach = woda techniczna
Woda techniczna mogłaby wypełnić basen. Ze względu na zawyżone zużycie wody technicznej (służącej do podlewania ogródków i zmywania klatek schodowych) na zebraniu rocznym zostałem zobowiązany do wyjaśnienia tej sprawy. Większość właścicieli stwierdziła, że nie jest możliwe tak duże zużycie wody technicznej biorąc pod uwagę, że wcześniej opłat dotyczących wody technicznej na budynku nie było.

W celu realizacji woli właścicieli spróbowałem znaleźć przyczynę zawyżonych ubytków wody.

Po szczegółowej analizie zużycia wody w latach ubiegłych okazało się, że budynek przez ostatnie trzy lata zużywał dokładnie od 3.900 m3 do 4.100 m3 wody rocznie. Co oznacza, że roczne wahanie zużycia o plus minus 100 m3 nie powinny być niepokojące. Warto więc zastanowić się ile to jest 300 m3 ? Właśnie tyle wody zniknęło przez ostatni rok. Dodam, że budynek, o którym piszę nie podlewa wcale roślinności, miał tylko jeden niewielki remont w ubiegłym roku, a klatki schodowe poza zimą myte są dwa, może trzy razy w miesiącu.

Przykładowo cysterna znajdująca się na naczepie samochodu ciężarowego to jedynie 50m3 co oznacza, że woda jaka znikła w ciągu roku na budynku to 6 takich cystern.

Natomiast basen o długości 25 m, z 6 torami do pływania o głębokości od 1,2 – 1,8 m., posiada pojemność 608 m3. Czy możliwe więc jest aby na budynku w którym są jedynie 42 lokale zużyto wodę, która wystarczyłaby na napełnienie połowy takiego basenu. Raczej nie.

Szukam przyczyn
Pierwszym konstruktywnym wnioskiem jednego z właścicieli lokali było komisyjne sprawdzenie liczników, co zostało wykonane przez Członka Zarządu i udokumentowane fotograficznie. Pomimo iż spodziewałem się, że być może taki komisyjny odczyt rozjaśni sprawę ubytków wody nie był on do końca miarodajny ponieważ jeśli właściciele wcześniej podali nieprawdziwe odczyty nie miałem punktu odniesienia. Dopiero kolejny komisyjny odczyt mógłby wyjaśnić sprawę ponieważ wyeliminowałby możliwość podania przez właścicieli nieprawdziwych odczytów.

Ze spisu tego jedyne czego się dowiedziałem to, że jeden z mieszkańców podał wcześniej wyższy stan niż pokazywał licznik w momencie komisyjnego odczytu.

Poza spisem liczników poprosiłem konserwatora budynku, który zajmuje się instalacją wod-kan w budynku o informacje co może być przyczyną utraty wody. Po obejrzeniu wszelkich instalacji w budynku okazało się, że instalacja wod-kan i C.O. nie wykazuje jakichkolwiek wycieków.

Konserwator budynku stwierdził, że ubytki wody mogą powodować np. nieszczelne spłuczki u kilku z właścicieli co powoduje, że przepuszczają non stop wodę, a liczniki w lokalach ze względu na dobiegający końca okres legalizacji mogą zafałszowywać odczyty (np. przycinają się lub nie wyczuwają małych poborów wody). O ile ciężko jest ocenić w ilu lokalach przepuszcza spłuczka w tym przypadku miałem dylemat ponieważ jeden z mieszkańców od trzech lat przebywał prawdopodobnie na „przymusowych wakacjach” i było możliwe, że nieszczelna uszczelka znajduje się w tym lokalu. Niestety licznik w tym lokalu ze względu na brak dostępu nie był spisywany prawie od 3 lat. Oczywiście wystąpiłem pisemnie z prośbą o komisyjny odczyt licznika do ZGN ponieważ był to lokal gminny jednak moje pismo nigdy nie doczekało się odpowiedzi.

Nie umniejszając doświadczenia i wiedzy mojemu konserwatorowi wezwałem zaprzyjaźnionego konserwatora z innego budynku z prośbą o pomoc w tej samej sprawie.

Również wykonał on przegląd całego budynku i stwierdził, że poza wspomnianymi powyżej uwagami przyczyną może uszkodzony zawór zwrotny umieszczony za licznikiem MPWiK (teoretycznie mogłoby to prowadzić do cofania wody przez licznik, a jak wiadomo licznik liczy metry sześcienne tylko w jedną stronę). Oczywiście zapytałem o opinie również innych specjalistów, którzy stwierdzili, że jest to bardzo mało prawdopodobne ponieważ sam licznik MPWiK posiada wbudowany zawór zwrotny.

Nadal nie wiedziałem co może być rzeczywistą przyczyną.

Ponieważ na innym budynku dobiegał okres legalizacji wodomierzy obdzwoniłem wszystkie firmy, które złożyły ofertę na wymianę liczników z zapytaniem o wspomniany problem. O dziwo jeden z nich zaoferował, że wykona nieodpłatną ekspertyzę budynku i spróbuje znaleźć przyczynę. Nie zastanawiając się długo spotkałem się z właścicielem firmy i jego pracownikiem, którzy sumiennie sprawdzili wszystkie poziomy w piwnicach oceniając instalację jako szczelną i nie wykazującą podłączeń „na lewo”. Oględziny pozwoliły zweryfikować, że w lokalu z „nieobecnym właścicielem” nie jest możliwy tak duży wyciek ponieważ szum wody spływającej do rury kanalizacyjnej byłaby słyszalny.

Propozycje
Ponieważ nie ma możliwości dokładnej oceny przyczyny ubytków wody ostatni z konserwatorów zaproponował zamontowanie na dziewięciu podpionach liczników wody, które mogłyby wykazać na którym pionie ma miejsce nadmierne zużycie wody. Zsumowanie dziewięciu liczników wody i porównanie ich stanu z licznikiem głównym MPWiK pozwoliłoby na sprawdzenie poprawności odczytów. Następnie odczyt liczników w lokalach na danym pionie i  porównanie ich z licznikiem podpionowym umożliwiłoby zlokalizowanie problemu.

Problem w tym, że koszt założenia 9 liczników podpionowych dobrej klasy (o małym oporze przepływu) wyniósłby 4.500 – 5.000 zł. Zamontowanie liczników słabszej klasy (o większym oporze przepływu) mogłoby spowodować problemy z odpalaniem piecyków gazowych, które znajdują się w omawianym budynku.

Co robić?
Ponieważ cena za założenie liczników podpionowych wydawała mi się zbyt wysoka ponownie usiadłem do telefonu i obdzwoniłem producentów wodomierzy. Pośród kilkunastu telefonów, które wykonałem dodzwoniłem się do niemieckiej firmy i zostałem przekierowany do działu konserwacji. Wówczas dowiedziałem się, że straty wody na budynku do 10% rocznie są dopuszczalne i nie należy się tym zbytnio przejmować ponieważ mieści się to w granicach normy. Na pytanie dlaczego wcześniej nie było problemu z ubytkami wody technicznej na budynku otrzymałem odpowiedź, że najprawdopodobniej licznik MPWiK jest dokładniejszy od wszystkich liczników w lokalach i pomieszczeniach technicznych.

Sięgnąłem do dokumentacji technicznej i okazało się, że licznik wody MPWiK został wymieniony faktycznie 1,5 roku temu na licznik znacznie nowszej generacji czyli dokładniejszy co teoretycznie pokrywało się z występującym od 2 lat nadmiernym zużyciem wody technicznej.

Wnioski
Najprawdopodobniej stary licznik MPWiK ze względu na dobiegający okres legalizacji miał możliwość nieprawidłowych wskazań (np. mógł mieć większe opory przepływu). Również stare liczniki w lokalach mogą się zacinać, spowalniać powodując znacznie wyższe odczyty na liczniku głównym MPWiK w stosunku do odczytów zużycia wody w lokalach. Ponieważ jestem zdania, że każda inwestycja musi przynieść zamierzony efekt biorąc pod uwagę wszystkie opcje i moim zdaniem najrozsądniejszym rozwiązaniem jest wymiana liczników w lokalach (ponieważ lada moment dobiega końca okres ich legalizacji). Jeśli ten zabieg nie przyniesie zamierzonych efektów przyczyn należy szukać gdzie indziej.

Zgodnie z obecnymi przepisami nowe liczniki mają okres legalizacji określony na 31 grudnia  więc nie ma znaczenia czy zostaną wymienione 1 stycznia czy 31 grudnia danego roku.

Według Rozporządzenia Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej okres legalizacji wodomierzy mieszkaniowych wody zimnej i ciepłej to okres 5 lat licząc od 01 stycznia następnego roku po legalizacji. Wodomierz musi być zalegalizowany powtórnie nie później niż  w ostatnim roku ważności kończącej się legalizacji – maksymalnie do 31 grudnia.

Wodomierze główne  – mierzą objętość (zużycie) wody dopływającej do całego budynku wspólnoty, jako odbiorcy usług świadczonych przez przedsiębiorstwo wodociągowe MPWiK

Wodomierze lokalowe (mieszkaniowe)mierzą zużycie wody w konkretnym lokalu  w budynku (wodomierze zimnej i ciepłej wody).

Woda techniczna – Różnica odczytu wodomierza głównego w stosunku do odczytów wodomierzy mieszkaniowych.

Ten wpis został opublikowany w kategorii Uncategorized. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz